不動産リサーチの売却相談
当社では地域密着で１８年目。お客様の大切な不動産のご売却をご支援させていただいております。
一戸建て、マンション、土地、収益物件、倉庫、農地、相続物件などのような不動産でもお取扱い可能すのでお気軽にお声掛けください。
大手不動産会社とは違った小規模な会社ですが、親切丁寧また、安心したお取引ができますよう専門スタッフ 宅地建物取引士、建築士、土地家屋調査士が在籍しております。
また、スタッフ全員が、ご相談頂いたお客様の不動産を把握しておりますので気軽にご質問ができるのも当社の特徴です。
不動産流通相場の問題、建物についての相談、土地の利権や登記・測量の相談、それぞれの士業のスタッフが一丸となって案件解決をさせていただきます。
売却を依頼するなら、大手不動産会社か中小の不動産会社か？
新居の購入にともない、今まで住んでいた住まいを売却したり、相続などで遠く離れた親の実家を売却するなど、地元の不動産会社に依頼するか全国ネットの大手不動産会社に依頼をするのか悩まれるお客様も多いと思います。
しかし結論から言えば、現在のネットワーク社会では売却を依頼するときに大手企業が中小企業かは基本的に関係はありません。
どの不動産会社に依頼しても不動産物件情報は不動産指定流通機構(レインズ）に登録され、全国どこからでも物件情報を知ることができるようなネットワークシステムになっているからなのです。どちらかというと、思い入れのある大切な不動産の売却ですから「誠実に対応してくれる営業マン」に出会えることがもっとも重要なことだと思います。
指定流通機構とは
国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。
レインズとは
＜Real Estate Information Network System＞
媒介契約の種類
お客様と不動産会社との媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の３つのタイプがあります。
| 契約の形態 | 売主 | 不動産会社 |
|
一般媒介 |
・複数の不動産会社へ依頼することができる。 ・自分で見つけた相手と直接契約可能 |
・不動産流通機構への物件情報の登録義務無し。 ・売主への業務報告義務なし |
| 専任媒介 |
・複数の不動産会社に依頼をすることを禁止。 ・自分で見つけた相手と直接契約可能 |
・不動産流通機構に７営業日以内に物件情報を登録。 ・売主に対し２週間に１回以上の業務報告。 |
| 専属専任媒介 |
・複数の不動産会社に依頼することを禁止。 ・自分で見つけた相手と直接契約禁止。 |
・不動産流通機構に５営業日以内に物件情報を登録。 ・売主に対し、１週間に１回以上の業務報告。 |
上記媒介契約のうち、専任媒介と専属専任の場合、不動産会社は売却物件を指定流通機構（レインズ）に登録することが法律で義務付けられています。
一般媒介の場合はレインズへの登録義務はありませんが、不動産リサーチでは全物件レインズ登録しております。
※不動産会社は売却物件を指定流通機構（レインズ）に登録することが義務付けられていますが、登録せずに囲い込む悪質業者が大手企業でも横行しております。売却の依頼をする時にはご注意ください。
不動産査定方法
不動産の査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」の２種類があります。
| 簡易査定 |
地図等で物件の所在地を確認し、周辺の過去の成約事例や流通性・路線価等の市場動向などを考慮し机上で不動産価格を算出する方法です。 |
| 訪問査定 |
現地立地、周辺の状況を確認、室内外の劣化状況の確認、境界等の隣地との利権関係の調査、周辺取引事例及び市場動向、リフォーム等の有無や実際に流通させた時に３か月以内に成約できるであろう価格を算出する方法です。 |
戸建・マンションなどの建物の場合、築年数や使用状況によって査定価格が大きく異なります。
土地の場合は地図上では分からない日影・通風・採光・眺望・震動・臭気などや隣地所有者の土地利用状況なども価格に影響します。
簡易査定では机上の算出となりますので実際の査定額としては不十分な点が多くあります。
不動産というものは一価一物でまったく同じものはありません。
正確に売却可能な価格を算出する為には、物件独自のプラスの特徴やマイナスの特徴を把握できる訪問査定がお勧めです。
査定価格の根拠
不動産の売却査定で最も気になるのは査定価格ですが、査定価格が高ければ良いというものではありません。
大切なのはその査定価格に至った根拠です。
複数の不動産会社に査定依頼をした場合に、査定価格に大きな差が出ることがあります。
査定価格が高ければお客様としては嬉しいところですが、実際の相場を大きく逸脱した高い価格では見学者が現れず、売却できずに長期間売れ残り物件となり、大幅に価格変更したり、安価に買い叩かれることになるのも少なくありません。
査定価格とは、３か月以内で売却可能な価格設定かどうかが目安となっております。
売却開始時期や法律の改正などで市場が変化することがありますが、何故その価格に至ったのかと根拠を資料提示して説明致します。
また、「査定価格」と「売り出し価格」は違いますのでお間違えの無いようにお願い致します。
瑕疵の申し出および告知義務
売却する不動産物件に付きましては、お客様があらかじめ知り得た瑕疵（キズ、不具合、損傷）や抵当権設定などの権利関係、自殺や事故、病死など心理的瑕疵がある場合は先々のトラブルの原因となりますので告知をしていただきます。査定価格に大きく影響する場合がありますのでご注意ください。
買主様とご契約となる場合に重要事項説明書に記載しなければなりません。物件状況報告書や付帯設備表等でお客様にお伺いしながらチェックさせていただきます。
不動産売却の流れ
売却相談
不動産のご売却は、住宅ローンが残っている場合、売却の時期等で制限がある場合、住み替えのご検討の
場合など、各々のお客様の事情によって最適な売却方法が変わってきます。
当社では個々の売主様の状況に合った売却方法をご提案させていただきますのでお気軽にご相談ください。
まずは、ご売却の時期や希望価格、売却条件など、お客様のご希望やご要望をご遠慮なくお聞かせ下さい。
手持ちの不動産が今、どのくらいの価格で売れるのか現在の資産価値を把握しておきたい。
すぐに売却する予定は無いが、将来売却する可能性があるので査定額だけは知っておきたいなど、査定額の
みを知りたい場合でもお気軽にご相談ください。
相続対策などのコンサルティング業務も行っております。
査定の申し込み依頼
不動産売却の第一歩は、ご所有の不動産がどの位で売れるかを知ることから始まります。
売却金額の相場観や目安価格が分かると次の計画を具体的に進めることができるようになりますので、売却
や買い替え、住み替えを計画し始めたばかりのお客様もまずは査定を依頼してみましょう。
早急に売却を考えておられる方、近隣に秘密で売却検討をすすめられる方、売却依頼にもさまざまなお客様
がおられますので、「簡易査定」と「現地査定」の2種類をご用意しております。
◆簡易査定・・・不動産の所在地を確認し、周辺地域での直近での取引事例調査を行い、同規模の不動産の
市場流通性や動向などのデータ分析で売却価格を算出致します。
◆現地査定・・・実際にご所有の不動産を現地にて拝見し、室内外や付帯設備など詳細な確認を致します。
簡易査定よりも精度の高い価格を算出することができます。
不動産の現地調査
ご所有の不動産について、室内外や付帯設備、周辺環境（日影・眺望・通風・採光・振動・電波受信状況等）
を詳細に拝見し、お客様からの聞き取りや不動産の権利関係や売出し・成約事例の調査を入念に行います。
市場の流通性や動向、周辺地域の取引事例などを総合的に考慮し、お客様の大切な不動産の売出し価格の
算定をアドバイスさせていただきます。
現地調査の際、不動産のご購入された時の売買契約書や重要事項説明書、権利証や図面関係書類などの
具体的な内容が記載されているものをご用意ください。
※書類関係が無い場合でもお調べ致しますのでご安心ください。
総合的な調査結果のもと、通常は3ヶ月以内で売却可能と考えられる価格をご提案いたします。
実際の売却活動時の販売価格としてお出しする「売出し価格」についてはお客様のご都合やご希望等を考慮
し、なるべくご希望に沿った売却スケジュールを提案いたしますので安心してお任せください。
媒介契約の締結
売却を依頼する場合、「媒介契約」を締結してお客様と売出し価格を決定致します。
媒介契約がお客様からの正式な売却依頼となり、販売活動を開始致します。
◆専属専任媒介契約 ・・・特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することが
できない。
売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結できない。
売却活動の業務状況報告（１週間に１回以上文書で報告義務）
不動産流通機構レインズへの物件登録（媒介契約後5日以内の登録が必要）
◆専任媒介契約 ・・・特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することが
できない。
売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
売却活動の業務状況報告（2週間に1回以上文書で報告義務）
不動産流通機構レインズへの物件登録（媒介契約後7日以内の登録が必要）
◆一般媒介契約 ・・・売主は複数の不動産会社に重ねて媒介契約を依頼することができる。
売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
売却活動の業務状況報告（業務報告の義務は無し）
不動産流通機構レインズへの物件登録（登録の義務は無し）
※レインズ
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに
物件を登録することで購入希望者へ広範囲に情報を公開し検索する事ができます。
販売活動と活動報告
どのような広告媒体を利用して営業活動を行い、それに対する問合わせ状況や物件反響等の経過報告を定期
的に行います。
当社での販売活動の一例
・来店、既存のお客様へのご紹介
・新聞折り込みチラシの配布
・自社ホームページ掲載
・yahoo不動産、アットホーム、オウチーノ等のポータルサイトへの掲載
・各種不動産情報誌への掲載
・不動産流通機構レインズへの登録 など
見学を希望される希望者見つかった場合、現地案内をさせていただきますので希望日時を調整し、ご案内。
売買契約の締結
物件を気に入った購入希望者が現れたら売買契約を締結いたします。
ご見学された購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の諸条件について交渉や調整を行い、
売主様、買主様が合意に至ったら売買契約を締結します。
◆契約にご用意いただくもの １．本人確認ができる書類（運転免許証・パスポート・保険証）
２．権利証
３．実印
４．印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの）
５．印紙費用
６．固定資産税納税通知書
７．建築関係書類・管理規約書など
8．契約手付金
不動産売買契約締結後は契約書に記載された条文に基づいてお互いの権利や義務を履行する必要があり、
違反した場合の罰則規定等もあります。
ご不明な点はスタッフにお申し出ください。引き渡しまでのスケジュールをご説明いたします。
引渡し準備
残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引っ越しや公共料金の清算等を済ませ買主様へ引き渡せる
状態にする必要があります。
契約内容通りに行う必要があるので、引渡しと引っ越しのスケジュールをしっかり確認しておくことが大切です
残金決済と引渡しは同時に行われますので、決済日までに引っ越しを済ませなくてはなりません。
引っ越し完了後、公共料金（水道・電気・ガスなど）の清算を行い引渡関係書類をご用意ください。
※抵当権の抹消
ご売却物件に住宅ローンやその他の抵当権等が付いている場合、その残債務を清算して抵当権を抹消して
おく必要があります。融資機関等から抵当権抹消書類等の必要書類をご用意ください。登記抹消手続きは、
司法書士が代行して行います。
買い替えの際は、売却代金を次の購入資金に充当する場合があり、買主様と引渡猶予期間を設定することも
あります。猶予期間設定ができない場合は仮住まい費用算出や各種調整についてはご相談ください。
残代金決済・引渡し
いよいよ物件の残代金決済。お引き渡しです。
契約内容に定めた内容での引き渡しを行いますので、物件の状況を改めて確認しておきましょう。
残代金の授受、鍵の引き渡しを行い、当日中に法務局へ所有権移転登記申請を行うため、決済は基本的に
平日の午前中に行うのが一般的です。
１．物件の確認
決済に先立ち、売主様、買主様立ち会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
境界の確認や設備表に基づき契約書に定めた通りに引き渡しが行われるか確認します。
２．登記関係書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
３．残代金の受領
買主様から売主様に残代金を支払います。
買主様が住宅ローンを利用する場合などは金融機関に集まって振り込みで残代金を受領するケースが
ほとんどです。
残代金授受の完了と同時に所有権移転、抵当権抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
４．各種負担金の清算
固定資産税や管理費・修繕積立金（マンションの場合）等の清算を行います。
一般的に引渡しの前日までは売主、当日からは買主側の負担として日割り清算。
５．鍵の引渡し
残代金の受領と同時に物件の鍵を引き渡します。
玄関の鍵だけではく、勝手口・門扉・ガレージなど、すべての鍵を渡します。
引渡しが完了した証として売主買主双方で｢引渡確認書」を取り交わし、売買契約の完了確認をします。
６．関係書類の引渡し
建物関係書類やマンション等の管理規約、給湯器などの付帯設備の取扱説明書など
７．諸費用の支払い
不動産会社への仲介手数料、司法書士報酬などの支払いを行います。
決済引渡し時にお客様（売主様）にご用意いただくもの
１．本人確認資料 運転免許証・パスポート・保険証など
２．権利証 所有不動産の内容確認及び所有権移転登記時に必要
３．印鑑証明書 発行後３ヶ月以内のもの
４．実印
５．固定資産税納税通知書
６．物件の鍵すべて
７．仲介手数料 不動産会社への支払い
８．登記費用 抵当権抹消登記・住所変更登記・司法書士報酬等
※その他、必要な書類がある場合があります。
以上で取引は完了致します。
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